2013 주택시장 전망

2013 준공물량 아파트 19만호 등 총 40만호 수준 전망

■ 2013년 준공물량 지난해 대비 수도권 아파트 제외하고 모두 증가 예상

한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 2013년 전체 주택의 준공물량은 2012년보다 5만호 증가한 40만호 수준으로 전망하고 있다.

수도권은 지난해 수준의 준공물량이 예상되며 지방은 아파트를 중심으로 준공물량이 증가하여 전월세 가격 안정에 도움을 줄 것으로 판단된다. 그리고 인허가 증가세를 고려할 때 아파트외 준공물량이 2012년보다 확대되면서 준공물량 증가를 견인할 것으로 예상하고 있다.

2013년 아파트 준공물량은 지난해 대비 증가한 19만호 수준이나 수도권은 감소하고 지방은 증가하여 다른 양상을 보일 것으로 예상되며 특히 수도권의 아파트 임대차시장은 준공물량 감소의 영향을 받을 것으로 판단된다.

■ 2013년 분양물량 25만호 예상

2013년 분양 물량은 인허가 감소, 지방시장 둔화, 수도권 시장의 어려움 등을 고려할 때 25만호 수준으로 예상된다.

■ 2012년 인허가 실적 58만호, 2013년 40만호 전망 

2012년 인허가 실적은 58만호 수준으로 2011년에 이어 이례적인 증가세를 이어가고 있다. 그러나 도시형 생활주택 자금 지원 종료, 지방시장의 둔화세를 고려할 때 2013년 인허가 실적은 40만호 수준으로 전망된다.

■ 2013년 전국 전세가격, 2012년 수준의 4% 상승 전망 

2013년 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량은 감소하나 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하면서2012년 수준인 4% 상승이 전망된다.

2012년에 크게 증가한 도시형 생활주택 등 소형주택의 인허가 물량을 고려할 때 전체 주택의 입주물량은 풍부할 것으로 전망되며 전반적인 주택 전세가격은 올해 수준의 상승을 유지할 것으로 판단된다. 또한 지방의 아파트 입주물량이 크게 증가하여 지방 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다.

다만 수도권 아파트 입주물량 감소세가 지속되면서 수도권 아파트를 중심으로 전세가격 불안요인이 존재하며 매매가격 상승세 둔화에 따른 전세 압박 요인도 존재하여 수도권 아파트 시장은 지난 2012년보다 상승세가 확대될 가능성이 높을 것으로 예상한다.

■ 매매가격, 수도권 상저하고 약보합, 지방 상고하저 강보합 전망

2013년 수도권 주택시장은 가격에 비탄력적인 공급물량의 지속과 금융관련 부실처리의 영향으로 약보합세로 예상되나 하반기 들어 거시경제의 회복상황에 따라 상저하고의 흐름을 보일 것으로 전망된다. 따라서 거시경제 회복에 맞물려 공급 조정이 이루어진다면 하반기 이후에는 개선되는 모습을 보일 것으로 예상된다.

2013년 지방 주택시장은 호황세가 빠르게 둔화되면서 강보합세가 예상된다. 수도권과 달리 상고하저의 모습을 보일 것 으로 전망된다.

 ■ 시장 침체기 벗어나기 위해서는 공급 조절 필요 

최근의 공급증가에는 정책적 요인이 큰 영향을 미치고 있어 공공 주도의 공급 조절이 우선되어야 할 것이다.

침체기를 빠르게 벗어나는 것이 정부, 가계, 금융, 기업 모두에서 이익이 된다는 점을 인식해야 하며 선진국의 사례에서 볼 수 있듯이 시장회복을 기대하기 위해서는 선행적으로 공급 조절이 필요하다. 그러나 현재 우리 시장은 오히려 공급이 확대되는 양상을 보이고 있다.

임대차시장 안정을 위한 공급자 자금 지원의 영향으로 도시형 생활주택 등 아파트외 주택 공급이 급속하게 증가하여 최근 들어 전월세 가격이 지난 2011년에 비해 안정되었다고 판단하고 있다. 그러나 최근 전월세 가격 상승은 아파트를 중심으로 발생하고 있어 금융위기 이후 시행해온 소형주택 공급 확대 정책에 대한 속도 조절이 필요한 상황이다.

■ 취득세 문제 등 부동산 관련 세제 종합적 검토 필요

반복적인 취득세 정책 변화로 시장 변동성이 확대되었고, 2013년에는 세율이 다시 복귀한다는 점에서 시장 영향력이 적지 않을 것으로 판단된다.

지난해까지 한시적 취득세 인하 정책에 따라 2013년에는 9억 이하 주택은 현행 1% → 2%, 9억 초과 주택은 2~3% → 4%로 복귀되었다. 따라서 취득세 종료에 따른 거래량 감소 가격 약세 등 변동성이 확대될 것으로 예상된다.

중앙정부의 세수 보전이 뒤따르더라도 반복적 취득세 정책 변화에 따른 지방 재정의 어려움은 가중되고 있다. 또한 세제 혜택에 대한 기대감이 형성된 시장에서는 세율이 복귀되더라도 추가 인하에 대한 기대가 지속되면서 거래를 경색시킬 가능성도 높다.

따라서 취득세 뿐 아니라 부동산 관련 세제에 대해서도 종합적인 검토가 필요한 시점으로 판단된다. 취득세를 안정적인 수준으로 인하하기 위해서는 지방재정 보전을 위한 조세정책의 변화가 함께 모색되어야 할 것이다.

중장기적으로 거래량 감소로 인한 거래세원 감소 가격 하락에 따른 양도소득세원 감소 및 보유세 저항 증가로 이어질 가능성이 높다.